Indemnité d'éviction en bail commercial : calcul, cas d'exclusion et enjeux pour le bailleur

À l'échéance d'un bail commercial, le locataire a en principe droit au renouvellement. Le bailleur peut le refuser, mais il doit alors verser une indemnité d'éviction, parfois très élevée (des fois plus cher que le bien lui meme). Voici comment elle se calcule et pourquoi elle compte dans la valeur d'un immeuble.

Le refus de renouvellement

Le bailleur qui ne veut pas renouveler délivre un congé au moins 6 mois avant l'échéance, par acte de commissaire de justice. Il n'a pas à justifier son refus s'il paie l'indemnité d'éviction.

Le calcul de l'indemnité

L'indemnité répare l'intégralité du préjudice du locataire.

• Indemnité de remplacement : si le locataire perd sa clientèle, elle correspond à la valeur du fonds de commerce, estimée selon les usages de la profession (pourcentage du chiffre d'affaires ou multiple de l'excédent brut).
• Indemnité de déplacement : s'il peut se réinstaller à proximité, elle correspond à la valeur du droit au bail, soit l'écart entre la valeur locative et le loyer payé, multiplié par un coefficient d'emplacement ou simplement les frais pour trouver nouveau local.

S'y ajoutent des indemnités accessoires : frais de remploi (souvent autour de 10 %), déménagement, réinstallation et trouble commercial.

Exemple : un commerce paie 30 000 € de loyer pour une valeur locative de 40 000 € et réalise 400 000 € de chiffre d'affaires. Avec un barème de 60 % du chiffre d'affaires, son fonds vaut 240 000 € : l'indemnité totale peut dépasser 280 000 € s'il ne peut pas se réinstaller. S'il le peut, elle tombe à environ 60 000 € (10 000 € d'écart de loyer x coefficient de 6), plus les frais. Ces barèmes sont des hypothèses d'illustration.

Les cas sans indemnité

• Un motif grave et légitime (impayés, non-respect du bail), après une mise en demeure restée sans effet plus d'un mois.
• Un immeuble insalubre ou dangereux.
• Certaines reprises prévues par la loi, comme la réaffectation à l'habitation.

Maintien dans les lieux et droit de repentir

Jusqu'au paiement, le locataire reste dans les lieux et verse une indemnité d'occupation. Une fois l'indemnité payé, il a 3 mois pour partir.

Si le montant fixé par le juge est trop élevé, le bailleur peut renoncer à l'éviction dans les 15 jours suivant la décision définitive, tant que le locataire ne s'est pas réinstallé ailleurs. Le bail est alors renouvelé et le bailleur paie les frais de procédure.

L'enjeu pour un investisseur

L'indemnité d'éviction est un coût caché dans chaque bail. Un projet d'extension, de restructuration ou de changement d'usage suppose souvent de libérer les locaux : ce coût s'intègre alors au prix d'achat. Il est d'autant plus élevé que le loyer est bas par rapport au marché ou que le fonds est lié à l'emplacement.

Questions fréquentes

Qui fixe le montant ?

Les parties à l'amiable, ou à défaut le tribunal judiciaire, généralement après expertise.

Anticiper l'éviction

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Cet article présente des règles générales en vigueur en octobre 2026. Toute procédure d'éviction doit être menée avec un avocat.

Sources

• Code de commerce, articles L145-9, L145-14, L145-17, L145-28, L145-29, L145-58 et L145-60.
• [Lefebvre Dalloz, fiche « Refus de renouvellement du bail commercial et indemnité d'éviction »](https://open.lefebvre-dalloz.fr/droit-affaires/baux-commerciaux/refus-renouvellement-bail-commercial-indemnite-eviction_dz-oasis-000100