Décret BACS et décret tertiaire en immobilier d'entreprise

Bureaux, commerces, entrepôts avec bureaux, hôtels : l'immobilier d'entreprise est soumis à deux réglementations énergétiques majeures, le décret tertiaire et le décret BACS. Elles concernent autant les propriétaires que les locataires, et pèsent désormais sur la valeur des immeubles. Voici l'essentiel à connaître en 2026.

Le décret tertiaire : réduire les consommations d'énergie

Quels bâtiments sont concernés ?

Le décret tertiaire, aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire, s'applique aux bâtiments existants dont les activités tertiaires occupent au moins 1 000 m² de surface de plancher. Il vise toutes les activités, publiques comme privées : bureaux, commerces, hôtels, santé, enseignement, logistique avec activité tertiaire...

Le seuil de 1 000 m² s'apprécie par bâtiment, mais aussi par site lorsque plusieurs locaux tertiaires sont regroupés.

Quels objectifs ?

Les assujettis doivent réduire la consommation d'énergie finale de leurs locaux, selon deux méthodes au choix :

• En valeur relative : -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050, par rapport à une année de référence qui ne peut pas être antérieure à 2010.
• En valeur absolue : atteindre un niveau de consommation fixé pour chaque type d'activité.

Les objectifs peuvent être modulés en cas de contraintes techniques, architecturales ou de coûts disproportionnés, ou en cas de changement d'activité.

La déclaration annuelle sur OPERAT

Chaque année, avant le 30 septembre, les consommations de l'année précédente doivent être déclarées sur OPERAT, la plateforme gérée par l'ADEME. La plateforme délivre une attestation annuelle qui situe le bâtiment par rapport à ses objectifs.

En cas de manquement, le préfet adresse une mise en demeure. Si elle reste sans effet, le nom de l'assujetti peut être publié sur un site de l'État, et une amende administrative peut être prononcée, jusqu'à 7 500 € pour une personne morale.

Le décret BACS : automatiser la gestion technique

Le principe

Le décret BACS (Building Automation and Control Systems) impose d'équiper certains bâtiments tertiaires d'un système d'automatisation et de contrôle, autrement dit d'une gestion technique du bâtiment (GTB). Ce système doit suivre, enregistrer et analyser les consommations, détecter les pertes d'efficacité et permettre de piloter le chauffage, la climatisation et la ventilation.

C'est l'outil qui permet, concrètement, d'atteindre les objectifs du décret tertiaire.

Les échéances

L'obligation dépend de la puissance des installations de chauffage ou de climatisation :

• Plus de 290 kW : obligation en vigueur depuis le 1er janvier 2025.
• Entre 70 et 290 kW, pour les bâtiments existants : échéance reportée au 1er janvier 2030 par un décret publié fin décembre 2025. Elle était auparavant fixée à 2027.
• Bâtiments neufs : obligation dès 70 kW.

Une exemption est possible si une étude démontre que le temps de retour sur investissement de l'installation dépasse dix ans. Pour ce faire, il est conseillé de réaliser un audit énergétique.

Propriétaire ou locataire : qui fait quoi ?

Le décret tertiaire concerne à la fois les propriétaires et les locataires. Chacun est responsable pour ce qu'il maîtrise : le propriétaire pour l'enveloppe du bâtiment et les équipements communs, le locataire pour ses usages et ses propres équipements. Ils doivent échanger leurs données de consommation et se coordonner pour la déclaration.

Dans la pratique, la répartition des obligations et des coûts dépend du bail :

• Les travaux de mise en conformité qui relèvent des grosses réparations ne peuvent pas être refacturés au locataire.
• Pour les locaux de bureaux ou de commerce de plus de 1 000 m², le bail doit comporter une annexe environnementale, qui organise l'échange d'informations et les engagements de chacun.

Il est donc recommandé de prévoir ces sujets dès la rédaction ou le renouvellement du bail.

L'impact sur la valeur des immeubles

Ces réglementations changent la façon dont les investisseurs regardent un immeuble tertiaire.

• Un bâtiment énergivore, sans GTB et loin de ses objectifs, nécessitera des travaux : l'acquéreur les déduira du prix.
• À l'inverse, un immeuble conforme, avec des consommations suivies et une trajectoire maîtrisée, rassure les investisseurs, les banques et les locataires.
• Les grands utilisateurs, soumis eux-mêmes à des objectifs de réduction, privilégient de plus en plus les locaux performants.

Avant une vente, il est donc utile de préparer un dossier énergétique complet : attestations OPERAT, consommations des dernières années, puissance des installations, présence ou non d'une GTB, travaux réalisés et prévus.

Questions fréquentes

Mon entrepôt est-il concerné par le décret tertiaire ?

Seulement pour la partie tertiaire, si elle atteint 1 000 m² : bureaux, locaux sociaux, zones d'accueil. Les surfaces de stockage pur ou de production industrielle ne sont en principe pas concernées.

Qui déclare sur OPERAT : le propriétaire ou le locataire ?

Les deux sont responsables. En pratique, ils se répartissent la déclaration selon ce que prévoit le bail ou un accord entre eux, et chacun doit transmettre ses données à l'autre.

Le report du décret BACS à 2030 permet-il d'attendre ?

Pas forcément. Une GTB aide à atteindre l'objectif de -40 % fixé pour 2030 par le décret tertiaire, et un immeuble déjà équipé se valorise mieux à la vente ou à la location.

Anticiper pour valoriser

Décret tertiaire et décret BACS ne sont pas seulement des contraintes : bien anticipés, ils deviennent un argument de location et de vente.

Actisud Immobilier accompagne propriétaires, locataires et investisseurs dans le Var et en région PACA pour intégrer ces enjeux dans leurs projets de location, d'acquisition ou de cession. Contactez-nous.

Cet article présente des règles générales en vigueur en octobre 2026. Pour votre situation, rapprochez-vous d'un bureau d'études énergétiques ou de votre conseil.

Sources

• DREAL Provence-Alpes-Côte d'Azur, présentation du dispositif Éco Énergie Tertiaire
• Sobre Énergie, « Décret BACS : le report à 2030 est officiel », janvier 2026
• Code de la construction et de l'habitation, articles R174-22 et suivants (décret tertiaire) et R175-1 et suivants (systèmes d'automatisation et de contrôle).