Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour les baux commerciaux

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie le statut des baux commerciaux. Loyer mensuel, dépôt de garantie, restitution, vente des murs : l'essentiel pour les bailleurs, les locataires et les investisseurs.

Le loyer mensuel devient un droit

Le locataire d'un local de commerce ou d'artisanat peut exiger de payer son loyer chaque mois (nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce). Le bailleur ne peut pas refuser, et une clause contraire est réputée non écrite.

• Condition : ne pas avoir d'arriérés de loyer ou de charges non contestés.
• Prise d'effet : à l'échéance suivante prévue par le bail.
• Baux concernés : y compris les baux en cours.

Les bureaux, les entrepôts et les locaux industriels semblent exclus.

Un dépôt de garantie limité à trois mois

Pour ces mêmes locaux, l'ensemble des garanties demandées au locataire ne peut plus dépasser un trimestre de loyer (article L. 145-40). Le plafond vise le dépôt, mais aussi la caution bancaire ou la garantie à première demande. Ces sommes ne produisent pas d'intérêts.

Le plafond s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026. Un bail en cours avec six mois de dépôt reste valable jusqu'à son renouvellement.

Une restitution en trois mois maximum

Le bailleur doit rendre le dépôt dans les trois mois suivant la remise des clés, faite en mains propres ou par lettre recommandée. Il peut déduire les sommes encore dues, à condition qu'elles soient « dûment justifiées ». Les autres garanties doivent être levées sous six mois.

Cette règle vaut aussi pour les baux en cours, pour les remises de clés depuis fin août 2026. L'état des lieux de sortie et les factures de remise en état deviennent donc décisifs.

Vente des murs : l'acquéreur rembourse le dépôt

En cas de vente, l'obligation de restituer le dépôt passe automatiquement au nouveau propriétaire. Les autres garanties tombent, et le vendeur doit en donner mainlevée sous six mois. L'acte de vente doit donc prévoir le transfert des dépôts à l'acquéreur, en général par déduction sur le prix.

Les autres changements

• Clauses « tunnel » : elles sont validées si elles encadrent l'indexation dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, ces clauses ont pour objectif de fixer les limites de variations de l'indexation à la baisse ou la hausse (article L. 145-38-1), ex : 0% donc l'indexation de pourra pas etre négative, et +4% donc l'indexation ne pas etre supérieure.
• Droit de préférence du locataire en cas de vente : les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en sont expressément exclus (article L. 145-46-1), les locataires pour ces locaux ne bénéficiront donc pas de ce droit.
• Clause résolutoire : pour obtenir des délais, le locataire doit prouver sa capacité à payer sa dette et avoir repris le paiement du loyer courant avant la première audience (article L. 145-41).

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Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Pour votre situation, rapprochez-vous d'un avocat spécialisé en baux commerciaux.

Sources

• Loi de simplification de la vie économique, texte définitif adopté le 15 avril 2026, Sénat, articles 61 à 63, promulgué comme loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (JO du 27 mai 2026).
• Loi de simplification de la vie économique : ce que le Titre X change vraiment pour le bail commercial, Laurent Ferracci, avocat au barreau de Montpellier, Village de la Justice, 8 juin 2026.
• Sur la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 : évolution ou révolution en matière de baux commerciaux ?, Jérôme Martin, Martin & Associés, 6 juillet 2026.
• La loi de simplification de la vie économique : impact sur les baux commerciaux, Benjamin Vidal, BVI Avocat, Paris.
• Loi de simplification de la vie économique et impacts en matière de baux commerciaux, Joël Pereira Carvalho, avocat au barreau de Paris, Village de la Justice, 2 juin 2026.
• Clause résolutoire du bail commercial : ce que la réforme du 26 mai 2026 impose désormais aux dirigeants, Noémie Le Bouard, avocate au barreau de Versailles, Le Bouard Avocats, 12 juin 2026.