Loi Climat et Résilience : restructurations, extensions et parkings en immobilier d'entreprise

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a changé la façon de construire en immobilier d'entreprise. Objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN), toitures solaires, parkings perméables : voici ce qu'elle implique pour vos extensions, vos restructurations de site et vos parkings.

Le ZAN : ce qui compte vraiment

La loi vise zéro artificialisation nette en 2050. L'artificialisation est définie comme l'altération durable des fonctions écologiques d'un sol (article L. 101-2-1 du Code de l'urbanisme).

Jusqu'en 2031, l'objectif est de diviser par deux la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers. Concrètement :

• Construire sur un terrain déjà bâti ou revêtu ne consomme pas de nouvel espace.
• Construire sur un terrain naturel ou agricole, même en extension d'un site existant, consomme l'enveloppe de la commune.

Ces objectifs sont déclinés dans les SCoT puis dans les PLU. Un permis conforme au PLU ne peut pas être refusé au seul motif du ZAN. Le Conseil constitutionnel a par ailleurs censuré en mai 2026 les tentatives d'assouplir ce calendrier.

Restructurer et étendre un site

Le foncier déjà artificialisé devient la ressource la plus précieuse. Densifier une parcelle, surélever, démolir pour reconstruire ou réhabiliter une friche est désormais la voie la plus simple.

Toitures : solaire ou végétalisation obligatoire

Toute construction, extension ou rénovation lourde d'un bâtiment commercial, industriel, artisanal ou d'un entrepôt qui crée plus de 500 m² d'emprise au sol doit intégrer des panneaux solaires ou une toiture végétalisée (article L. 171-4 du Code de la construction). Des seuils spécifiques s'appliquent aux bureaux.

• 30 % de la toiture depuis 2023 ;
• 40 % depuis le 1er juillet 2026 ;
• 50 % à partir du 1er juillet 2027.

Des exonérations existent en cas de contrainte technique ou de coût excessif. Depuis la loi du 26 mai 2026, l'autorité qui délivre le permis peut les conditionner à la pose d'un revêtement réflectif (toiture blanche).

Commerces : l'artificialisation sous contrôle

Une autorisation d'exploitation commerciale ne peut plus être accordée à un projet qui artificialise les sols (article L. 752-6 du Code de commerce). Une dérogation reste possible sous conditions pour les surfaces de vente de moins de 10 000 m². Au-delà, une seule extension de 1 000 m² maximum est admise.

Parkings : le goudron n'est plus la règle

Créer ou rénover un parking de plus de 500 m²

Pour un parking extérieur de plus de 500 m² lié à un bâtiment commercial, industriel ou de bureaux, ou ouvert au public (article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme) :

• au moins la moitié de la surface doit être perméable : dalles engazonnées, graviers, enrobé drainant, noues d'infiltration ;
• au moins la moitié doit être ombragée, par des arbres ou des ombrières ;
• les ombrières doivent être entièrement couvertes de panneaux solaires.

Ces règles s'appliquent à la création, à la rénovation lourde. Un parking 100 % enrobé classique n'est donc plus possible sur ces projets, sauf exonération justifiée.

Les parkings existants de plus de 1 500 m²

La loi APER de 2023 impose de couvrir la moitié de ces parkings d'ombrières solaires. Depuis la loi du 26 novembre 2025, une solution mixte est admise : les ombrières sur au moins 35 % de cette moitié, le reste en végétation.

• Échéance au 1er juillet 2026 pour les parkings de 10 000 m² et plus ;
• au 1er juillet 2028 pour ceux de 1 500 à 10 000 m² ;
• un report est possible en signant un contrat d'engagement avec acompte avant certaines dates.

Perméable ne veut pas dire non artificialisé

Attention à une idée reçue : un parking en graviers ou en dalles reste un sol artificialisé au sens du ZAN, car stabilisé et compacté. Le revêtement perméable répond à l'obligation de gestion des eaux de pluie et aux règles du PLU. Il ne « rend » pas le terrain à la nature.

Avant tout projet, les bons réflexes

• Vérifier le PLU : zone, emprise au sol, pleine terre, gestion des eaux pluviales.
• Distinguer le foncier déjà artificialisé du foncier naturel.
• Calculer la surface de toiture et de parking créée au regard des seuils de 500 et 1 500 m².
• Anticiper le coût des ombrières et des revêtements perméables dans le budget et la valeur du bien.

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Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Pour votre projet, rapprochez-vous d'un avocat en droit de l'urbanisme.

Sources

• Les obligations de végétalisation et de solarisation des toitures et parcs de stationnement issues de la loi Climat, Adden Avocats, janvier 2024.
• ZAN : décryptage des décrets, Marie Gautier et Emmanuelle Baron, avocates, Seban et associés, La Gazette des communes, 18 mars 2024.
• Loi Climat et Résilience : quelles conséquences en matière d'aménagement commercial ?, Céline Camus, avocate, Seban Atlantique, 31 août 2021.
• Loi de simplification du droit de l'urbanisme et du logement : photovoltaïque, Léa Couturier, Gide Loyrette Nouel, 8 janvier 2026.
• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 : décryptage urbanisme et environnement, Olivier Savignat, Valians, 2 juin 2026.
• Loi de simplification de la vie économique, texte définitif, Sénat, articles 46 et 47 (toitures réflectives).